02. Vårt samhällsuppdrag

Hög byggtakt trots ökade kostnader

Det finns en hög efterfrågan på bostäder i Stockholm. Bostadskön är fortsatt lång, men väntetiden sjönk under 2023 till nio år. Familjebostäder fortsätter att planera för en hög byggtakt trots en kraftig ekonomisk inbromsning med stigande räntor och materialkostnader. Vi bygger nya bostäder, främst i anslutning till våra befintliga fastigheter och via markanvisningar i stadsutvecklingsområden. Vid årets slut hade vi cirka 500 hyresrätter i produktion och välkomnade nya hyresgäster i 351 nybyggda hyresrätter.

Så utvecklar vi staden

Familjebostäder utvecklar både befintliga och nya stadsdelar. Det pågår ett utvecklingsarbete för att hitta ny mark och bygga nya bostäder. Vår projektidéportfölj omfattar cirka 6 000 nya byggrätter och vi har omkring 3 200 byggrätter i detaljplaneskedet. Vi har en ambition att både hitta platser där vi kan komplettera befintlig bebyggelse med mindre projekt och att delta i Stockholm stads stora utvecklingsområden som exempelvis Årstafältet och Örbyleden.

Under 2023 ansökte bolaget om nya markanvisningar för 1 986 hyresrätter med fokus på trygghet, minskat klimatavtryck och levande stadsmiljöer. Bolaget beviljades fem markanvisningar om totalt 540 hyresrätter. För att nå stadens byggmål för de kommunala bostadsbolagen krävs fler markanvisningar kommande år. Stockholms stad har höjt byggmålet för allmännyttiga hyresrätter för att möta behovet av nya bostäder. Fram till 2026 planeras för 3 500 nya hyresrätter och målet för antal markanvisningar är i snitt 2 000 lägenheter per år fördelat på stadens tre kommunala bostadsbolag. Ungefär hälften av de markanvisade bostäderna till allmännyttan ska vara Stockholmshus.

Stockholmshusen flyttar in

Projekt Stockholmshusen sker i samarbete mellan de allmännyttiga bostadsbolagen, privata entreprenörer och stadens tekniska förvaltningar för att bygga kostnadseffektiva hyresrätter i hög takt. Tusentals nya hyresrätter kommer att byggas inom ramen för satsningen. Under 2023 var totalt 676 lägenheter i Stockholmshus inflyttade, 364 i produktion och 2 815 i planeringsfas. Markanvisningar för 200 nya lägenheter i Stockholmshus beviljades.

Familjebostäder bidrar i nuläget med drygt 1 250 lägenheter i Stockholmshus, där 320 är inflyttade, 150 är under produktion och övriga i planeringsstadiet. Husen byggs utifrån miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad silver och bidrar till bolagens arbete med social hållbarhet och trygghet utan att ge avkall på de klimatmål vi följer. Husen är utformade för att bidra till levande gatumiljöer, med bottenvåningar som ger plats för lokaler. Flera Stockholmshus har solceller på taken för att bidra till mer klimatvänlig energi och gröna tak som renar dagvatten. Hyresgästerna erbjuds också mobilitetslösningar som cykel- och bilpooler.

Under 2023 flyttade hyresgäster in i 68 nya lägenheter i Stockholmshusen i Farsta och Bandhagen. I Bandhagen fortsätter produktionen av 148 nya lägenheter i kvarteret Lådkameran.

Utredningar i tidiga skeden

Innan ett byggprojekt kommer igång sker ett stort förberedande arbete. Vi tar fram projektidéer, markanvisningsansökningar och de utredningar som ligger till grund för detaljplanerna. Under 2023 hade bolaget 19 pågående detaljplaner i olika stadier av processen.

Exempel på utredningar som görs i början av ett byggprojekt. De säkerställer att vi uppfyller de krav som ställs på de bostäder vi bygger.

Konstnärlig gestaltning

När vi bygger om och bygger nytt låter vi konsten ta plats. Det kan handla om muralmålningar på fasader, mosaikkonst, skulpturer eller annan utsmyckning. En överenskommelse mellan Familjebostäder och Stockholm konst tar sikte på konstens betydelse i framtida byggprojekt.

Ambitionen är att det konstnärliga uttrycket ska vara inkluderande, bidra till ökad trygghet och jämlikhet och att materialen följer miljökraven. Under året tillkom flera konstverk i våra fastigheter:

• Konstnären Hertha Hillfons konstverk Cirrusmoln fick ett nytt hem. Konstverket prydde ursprungligen entrén i Farsta sjukhem. När sjukhemmet byggdes om på 1980-talet togs konstverket ner och låg sedan nedpackat i 34 år. Nu har det fått en ny placering i Älvsjöstadens högsta bostadshus, Kabelverket 17.
• Konstnärligt utformade dörrhandtag utsmyckade entrédörrarna i de nya Stockholmshusen i Farsta och Bandhagen. Handtagen utformades som en huskatt av konstnären Lena Cronqvist.

Våra bostäder

Familjebostäder hade totalt 21 303 lägenheter vid årets slut och de flesta ligger i södra Stockholm, men den enskilda stadsdel där flest av våra hyresgäster bor är Rinkeby. Merparten av bolagets fastigheter är uppförda åren 1945 - 1959. Andelen nyproducerade lägenheter ökar och vår projektportfölj omfattar närmare 4 000 byggrätter.

Hem för alla

Omkring 44 500 stockholmare bor i våra hyresrätter. Genomsnittsytan på våra lägenheter är 64 kvm. Det vanligaste är tvårumslägenheter (8 000 st.) och trerumslägenheter (6 700 st.).

I planeringen av nya bostäder kartläggs efterfrågan av olika lägenhetsstorlekar, så att nyproduktionen kompletterar det befintliga bostadsutbudet. Bostäder för unga är prioriterade, idag har vi 234 studentlägenheter och 241 ungdomsbostäder för unga i åldern 18-25 år. Vi erbjuder även alternativa boendeformer som kollektivhus. Idag har vi sex kollektivhus i Stockholm: fyra i söderort, ett på Södermalm och ett i Hammarby sjöstad. Här bor de boende i egna lägenheter, men delar på gemensamma ytor.

Familjebostäder tar ett bostadssocialt ansvar genom att tillhandahålla försöks- och träningslägenheter och lägenheter inom Stockholms stads projekt Bostad Först för att hjälpa människor i hemlöshet. Vi tillhandahåller också genomgångsbostäder till stockholmare som av ekonomiska eller sociala skäl har hamnat utanför den ordinarie bostadsmarknaden. Under 2023 erbjöds 120 lägenheter.

Långsiktig förvaltning och drift

Våra hus och lägenheter ska vara trivsamma att bo i både för de som hyr i dag och för de som flyttar in senare. Fastigheternas skick kontrolleras regelbundet utifrån en nollvision av fel i allmänna utrymmen. Vi ska hela tiden ligga steget före och det ska vara helt och rent, tryggt och snyggt. Vi planerar de underhållsåtgärder som behövs för att hålla en god lägenhetsstandard och efterleva myndighets- och miljökrav.

Fastighetsunderhåll

Familjebostäder är en långsiktig fastighetsägare. En del av vårt uppdrag är att säkerställa att husen behåller värde och standard över tid. När vi underhåller våra fastigheter gör vi ofta flera åtgärder vid samma tillfälle. Det underlättar för våra hyresgäster och gör att vi kan förvalta fastigheten på ett mer effektivt sätt. De åtgärder vi gör ska också minska fastighetens klimatavtryck samtidigt som vi rustar husen för att hålla i många år framöver.

Under året förbättrade Familjebostäder sina rutiner för att prioritera och styra underhållsprojekt på ett effektivt sätt. Omkring 163 underhållsinsatser avslutades under året, en ökning med drygt 80 procent från föregående år. Flera förbättringar gjordes i våra fastigheter:

• Tekniska installationer som ventilation och värme förbättrades för att bli mer energieffektiva och ge ett bättre inomhusklimat.
• Flera hissar totalrenoverades för att bli mer säkra och tillgängliga.
• Vi bytte även till energisnål LED-belysning för att driva fastigheterna mer hållbart och kostnadseffektivt.

Ökad trygghet i källare och förråd

För att öka tryggheten installerade vi trygghetspaket i förrådsutrymmen i åtta fastigheter och genomförde renoveringar för att förbättra säkerheten. Trygghetspaket innebär bland annat att vi byter förrådsväggarna till väggar av stålnät, installerar Aptus låssystem, målar väggar och golv ljusa, byter till närvarostyrd belysning och monterar dörrar med glasruta. Utvändiga uppgraderingar, som fasadarbeten och markarbeten, genomfördes för att skapa en säker och trivsam miljö för våra hyresgäster.

Sparar energi med bättre värmesystem

För att minska energianvändningen förbättrade vi värmesystemen i de fastigheter som behöver det mest, med nya termostater i trapphus och allmänna utrymmen. Det gör att vi kan justera temperaturen effektivt utan att påverka inomhusklimatet hos våra hyresgäster, vilket sparar energi och ger en jämnare värme inne.

Renovering med hänsyn till hyresgästerna

När vi renoverar strävar vi efter att minimera störningar för våra hyresgäster. Vi planerar och genomför underhållsprojekten så att våra hyresgäster ska påverkas så lite som möjligt och kommunicerar löpande före, under och efter arbetet. Vi ger också instruktioner till entreprenörer för att säkerställa att arbeten utförs med hänsyn till hyresgästerna.

Hyresgäster väljer lägenhetsunderhåll

Våra hyresgäster kan själva styra över en del av det inre lägenhetsunderhållet enligt bolagets avtal med Hyresgästföreningen. Avtalet ger hyresgästerna rätt att själva få välja om de vill få målat, tapetserat eller nya vitvaror med bestämda tidsintervaller. Under 2023 tapetserades 4 025 rum, byttes 2 221 vitvaror, slipades 327 parkettgolv och 957 rum fick nya golv.

Våra lokaler

Familjebostäder strävar efter ett varierat lokalutbud i våra fastigheter. Ambitionen är att hitta långsiktigt hållbara verksamheter där vi kan ge närservice till de boende, bidra till arbetstillfällen och en levande stadsdel. Vid årets slut hade Familjebostäder totalt 2 478 lokaler varav 1 005 kommersiella lokaler.

I dag rymmer våra kommersiella lokaler allt från butiker och kontor till verksamheter inom vård, omsorg och skola. Våra lokaler möjliggör också ett aktivt förenings- och kulturliv. Här finns en bredd av aktörer, som föreningar, bibliotek, kulturskolor, konstnärsateljéer, teatrar och restauranger.

Strategisk lokaluthyrning blir allt viktigare när köpbeteenden och konjunkturen förändras. Mer tid läggs på att hitta rätt hyresgäster till varje område och centrum. Rinkebystråket var under året uthyrt så när som på en lokal. En upprustning pågår av Basargatan för att öka trivsel och service.

Under året firades Årsta centrum 70 år med Familjebostäder som en samarbetspartner, en folkfest med fokus på Sveriges första förortscentrum lockade många Årstabor. Sommartorg med aktiviteter anordnades i Familjebostäders andra centrum, Gubbängen.

Ökad trygghet i Rinkeby

På Rinkebystråket har Familjebostäder 26 lokaler. Ambitionen är att erbjuda en bred mix av hyresgäster med ett utbud som förväntas bidra till en ökad dagpublik och ökad trygghet i området. Under året gjordes flera underhållsinsatser för att öka tryggheten kring lokalerna, med fokus på rent och snyggt och ny belysning. Basargatan rustades upp och belysningen förbättrades.

Tomma lokaler byggs om till bostäder

Vi ser regelbundet över tomställda lokaler för att se om de kan byggas om till bostäder eller LSS-boenden. Det ökar tryggheten i området och är ett effektivt sätt att använda ytan, samtidigt som det finns behov av fler bostäder. Att bygga om befintliga lokaler ger också mindre klimatutsläpp än att bygga helt nya bostäder. Under året byggdes tre tomställda lokaler om till lägenheter, en i Tensta, en i Bandhagen och en i Farsta strand. Bolaget har tagit fram nya strategier för hur vi ska prioritera och genomföra kommande ombyggnationer i våra lokaler.

Våra viktigaste intressenter

Familjebostäder har ett flertal intressenter som har identifierats av medarbetare inom bolaget via en väsentlighets- och intressentanalys. Vi har genomfört intressentdialoger i form av samtal och möten med kunder, leverantörer samt samarbetspartners som kan påverka eller påverkas av våra verksamheter.

Våra intressenter berör eller berörs på olika sätt av Familjebostäders verksamhet.

• Våra hyresgäster är vår viktigaste intressent. Hur de upplever sina hem, bostadsområden och oss som hyresvärd är en självklar utgångspunkt när vi utvecklar verksamheten.
• Våra medarbetare, ägare och leverantörer, myndigheter, Hyresgästföreningen och allmänheten är exempel på andra intressenter. Längre ner presenteras våra intressenter, hur vi för en dialog med varandra och vilka frågor som är i fokus.

Hyresgäster

Dialog och samarbete

Våra hyresgäster når oss med synpunkter, felanmälan, önskemål och frågor via telefon, e-post, sociala medier, digitala tjänster eller besök på våra kontor. Våra husvärdar och andra medarbetare som möter hyresgästerna är viktiga dialog- och samarbetspartners. Inför ombyggnationer har vi särskilda forum för dialoger med hyresgäster.

Vårt fokus 2023

• Arbetet med att utveckla familjebostader.com fortsatte under året. Vi frågade våra hyresgäster vad de tycker är viktigast och arbetar nu för att förbättra våra tjänster på webben. Den nya webbplatsen kommer att lanseras under våren 2024.
• Flera dialogmöten med hyresgäster anordnades i samband med ombyggnationer och upprustning, t ex i Tensta, på Södermalm och Gröndal.
• Boendemöten i samarbete med lokala hyresgästföreningar genomförs regelbundet i varje förvaltningsområde
• Samråd med boende kring nyproduktionen av nyproduktion av 125 lägenheter på Lisebergsvägen genomfördes under ledning av Stadsbyggnadskontoret
• Via servicevärdar i Järva hade vi extra fokus på miljöstugorna för att skapa ordning och reda och en trygg boendemiljö. Under höstlovet knackade vi dörr hos hyresgäster för att informera om källsortering.
• Rent, snyggt och tryggt var temat på årets Järvavecka där vi fick möjlighet att prata med våra egna hyresgäster och andra boende på Järva.
• Hyresgästenkäten var även i år tillgänglig på flera språk än svenska, exempelvis på engelska och arabiska. Som ett resultat av den målgruppsanalys som genomfördes 2022 hade förvaltningsteamet i Rinkeby en heldag i våras när de var ute i området och berättade om hyresgästenkäten. Rekordmånga hyresgäster, nästan 63 procent, svarade på årets hyresgästenkät.
• Årsta centrum firade 70 år, en folkfest som lockade till stort intresse för Sveriges första förortscentrum.
  I Gubbängens centrum arrangerades sommaraktiviteter på torget.

Medarbetare

Dialog och samverkan

Dialog och information i ett nära ledarskap och medarbetarskap, mötesformer, medarbetarundersökning, medarbetarsamtal, intranät, sociala medier och medarbetardag.

Vårt fokus 2023

• Under året fortsatte arbetet med att bygga om våra kontor. Vi vill ha moderna arbetsplatser för mer samarbete. Varje kontor har en referensgrupp där medarbetare fått tycka till.
• Intranätet används för att sprida kunskap om våra olika funktioner i bolaget. Det används också till uppmuntran kollegor emellan. Varje enhet har arbetsplatsträffar en gång i månaden. Agendan är fast och möjliggör såväl information från arbetsgivaren som synpunkter och inspel från medarbetarna.
• Vi fortsatte att identifiera och utveckla våra processer. Ett processinriktat arbete skapar struktur och ökad samverkan mellan bolagets avdelningar och enheter. Processerna leds av en processledare tillsammans med en utsedd förbättringsgrupp.
• Genom Eurhonet möjliggör vi kompetensutveckling mellan länder. I år har en medarbetare varit i Tyskland för lärande och nätverkande.

Blivande medarbetare och studenter

Dialog och samverkan

Via sociala medier, mässor, examensarbete, praktikplats och sommarjobb samt kompetensbaserad rekrytering.

Vårt fokus 2023

• Vi deltog på Net working day med Newton samt på VCD –Virtual Career Days (Framtidsverket)
• Vi rekryterade tio handledare som arbetade med ferieungdomarna på sommarlovet och höstlovet
• Vi tog emot 15 praktikanter från olika skolor samt två praoelever från högstadiet
• Vi arbetade aktivt och strukturerat med att profilera Familjebostäder och lediga tjänster på LinkedIn, Förvaltarforum och Fastighetsnytt

Entreprenörer och leverantörer

Dialog och samarbete

Upphandlingar och avtalsuppföljningar. Fördjupade dialoger och ökad samverkan med potentiella leverantörer i upphandlingsprocessen.

Vårt fokus 2023

• Vi har nära dialoger med våra entreprenörer och leverantörer genom kontinuerliga uppföljningsmöten.

• I den årliga leverantörsuppföljning undersöker vi bland annat hur ändamålsenliga våra avtal är, hur bra vi är som beställare och samarbetspartner. Resultat och synpunkter från uppföljningen ligger som underlag i våra dialoger och möten med leverantörer.

Ägaren Stockholms stad, kommunala bostadsbolag, fackförvaltningar och stadsdelar

Dialog och samarbete

Löpande dialoger, uppföljning av ägardirektiv och andra styrande dokument. Samtal och avstämning med Stockholms Stadshus AB samt Stadsledningskontoret. Nära samarbete med stadsbyggnadskontoret och exploateringskontoret i nyproduktionsprojekt.

Vårt fokus 2023

• Tillsammans med systerbolagen erbjöd vi sommaraktiviteter där drygt 2 000 barn och ungdomar boendes hos bostadsbolagen deltog. Aktiviteterna ordnas i samarbete med klubbar och föreningar runt om i staden. Målet med satsningen är att ge barn och ungdomar en meningsfull sommar.
• Vi samarbetar ofta och gärna med de andra bostadsbolagen inom Stockholms stad i olika frågor. Exempel på området där vi träffas regelbundet är tillgänglighet, social hållbarhet, miljö och digital utveckling.
• Fortsatt satsning på Stockholmshusen.
• Nära samarbete med socialtjänster i de olika stadsdelsförvaltningarna i både vårt förebyggande trygghetsskapande och vräkningsförebyggande arbete.
• Vi samarbetar kring trygghetsskapande aktiviteter tillsammans med olika aktörer i staden genom platssamverkan i Rågsved och Järva.

Trygghetsarbete i vardagen gör skillnad 

Stockholms stad arbetar för att det inte ska finnas några särskilt utsatta områden i staden. Som fastighetsägare tar vi ett stort ansvar för att bidra till en positiv utveckling. Våra hyresgäster ska känna sig trygga där de bor, med sina grannar och i sina bostadsområden.

I våra prioriterade områden Rinkeby, Tensta, Farsta och Rågsved finns stora sociala utmaningar. Familjebostäder satsar därför särskilt på trygghetsskapande åtgärder. Vi finns på plats i vardagen, förbättrar belysning, byter till säkrare lås, inför trygghetspaket i källarutrymmen och ser till att utemiljöerna känns välkomnande. Kombinerat med sociala aktiviteter i samarbete med lokala aktörer ger arbetet resultat. Trygghetsindex i den årliga kundenkäten ökade även i år. I Rinkeby och Tensta ökade trygghetsindex med två procentenheter. I Söderort, som drabbades av flera våldsdåd under våren, sjönk våra hyresgästers upplevelse av trygghet med 3,5 procent.

Satsningar i Järva ökade tryggheten

Sedan ett par år tillbaka satsar Familjebostäder på ett systematiskt arbete för att öka tryggheten i Järva. Arbetet har gett resultat, i den senaste hyresgästenkäten ökade den upplevda tryggheten hos våra hyresgäster i Rinkeby och Tensta med två procent.

Tryggt i källare, förråd och trapphus

Kraftsamlingen i Järva har stort fokus på förbättrat skalskydd och flera adresser i Rinkeby och Tensta har fått så kallade trygghetspaket med bland annat förstärkta ståldörrar med fönster, elektroniska lås, nymålade sektionerade källarutrymmen och rörelsestyrd belysning i allmänna utrymmen. I de fastigheter där vi rustat upp trapphus, källare och förrådsutrymmen har trygghetsindex ökat med närmare tio procent.

Rent, snyggt och tryggt

Rent och snyggt i miljörummen bidrar till både trivsel och trygghet för våra hyresgäster. Tre Stockholmsjobbare och en handledare har anställts som servicevärdar med fokus på rent och snyggt i miljöstugorna i Järva. Det har bland annat medfört minskade kostnader för sopsortering och synliga resultat för hyresgästerna. Utöver det har vi satt upp nya tydliga avfallssorteringsskyltar och besökt samtliga hyresgäster i Rinkeby för att öka kunskapen om att sortera rätt i miljöstugorna. Det har resulterat i bättre ordning och trevligare miljöstugor.

Sedan 2021 har 12 200 buskar och perenner planterats och 1 600 kvm kolamakadamrabatter har anlagts för att öka trygghet, trivsel och bekämpa skadedjur. Råttor har ersatts med blommande rabatter.

Dialoger med hyresgäster för ökad delaktighet

Under försommaren genomfördes fyra hyresgästdialoger i Tensta och Rinkeby, dels i samband med ett större stadsutvecklingsarbete i övre Tensta och dels för att höja svarsfrekvensen i den årliga hyresgästsenkäten. Genom flera och återkommande dialoger vill Familjebostäder ge våra hyresgäster möjlighet att vara delaktiga i utvecklingen av sitt bostadsområde och öka genomförandetakten av de förändringar som efterfrågas av boende.  

Gemenskap mellan husen

Familjebostäder bygger och förvaltar hem där våra hyresgäster bor och lever i många år. Vi vill skapa goda förutsättningar att leva ett gott liv och bidra till gemenskap och trivsel, både i och mellan husen. Vi samarbetar också med flera lokala aktörer för att skapa trygga områden, framför allt i våra prioriterade områden.

Gårdarna ger möjlighet för grannar att mötas. Under året satsade vi på att förbättra utemiljöerna så att våra hyresgäster kan trivas och känna sig trygga. Vi planterade många nya träd och rabatter, bytte ut växter som bidrog till dålig sikt och skapade nya uteplatser för gemenskap. Fler hyresgäster fick möjlighet att odla i odlingslådor, lekplatser rustades upp med ny utrustning som lockar till lek och rörelse och belysningen på många gårdar förbättrades.

Stadsodlingar som mötesplatser

Familjebostäder har flera stadsodlingsplatser med omkring 200 odlingslådor, de flesta i söderort. Odlingarna är populära och aktiva mötesplatser med bänkar, bord och ofta en grillplats. Hyresgästerna kan ta del av fruktträd och bärbuskar och varje plats har ett eller flera insektshotell.

Mosaikkonst i Rågsvedsbor smyckar Ellevios nätstation

I Rågsved bjöds de boende in till mosaikverkstad för att med konst skapa en levande och trygg stadsdel. Det är ett samarbete mellan Platssamverkan Rågsved och Enskede-Årsta-Vantörs stadsdelsförvaltning. Syftet är att erbjuda en kreativ mötesplats där Rågsvedsbor träffas och skapar tillsammans. Under året var Ellevios nätstation på tur att prydas med mosaik. Barn, unga och vuxna i Rågsved skapade mosaikkonst med återvunnet porslin under ledning av Remakebolaget.