VD Jonas Schneider:
Ett år med hållbarhet i fokus
Hållbarhetsfrågorna tog ett rejält kliv framåt för Familjebostäder under 2023. Likaså tog vi krafttag kring tryggheten. Ett nytt övergripande mål innebär att vi ska halvera utsläppen till 2030 och ett systematiskt trygghetsarbete ökade trygghetsindex för femte året i rad. Inom dessa områden kan vi som fastighetsägare göra stor skillnad.
Den ekonomiska utvecklingen har varit svag även under 2023 med fortsatt rekordhöga kostnadsökningar och en kraftig inbromsning i byggbranschen. Jag är stolt över att vi trots utmaningarna fortsätter leverera bra service till våra hyresgäster och ligger kvar på över 82 i kundnöjdhet i vår årliga kundenkät. Vi fortsätter också att bygga nya bostäder med en nyinflyttning som överträffar årsmålet, utan att ge avkall på det utvecklingsarbete som är helt nödvändigt för att minska vår klimatpåverkan.
2023 – ett tufft men bra år för Familjebostäder!
Nystart för Stockholmshusen
Vi hade inflyttning i över 350 nya hyresrätter och ytterligare över 400 lägenheter står klara i vår. Produktionstakten har dock gått ner sedan rekordåren med en produktionstakt på 1500.
I slutet av året hade vi knappt 500 lägenheter i produktion. Vi hade ingen byggstart förra året.
Stockholmshusen är vårt främsta verktyg för att pressa hyrorna, med målet att korta ledtiderna i stadsbyggnadsprocessen, bygga snabbt och kostnadseffektivt. En av de viktigaste framgångsfaktorerna är att effektivisera processen genom ett bra samarbete mellan bostadsbolagen och stadens tekniska förvaltningar.
Under våren 2023 samlades alla berörda aktörer för att nystarta satsningen kring Stockholmshusen. Stockholmshusen uppmärksammades särskilt i Almedalen och på Business Arena. Familjebostäder färdigställde sitt tredje och fjärde Stockholmshus i Farsta och Bandhagen. Vårt femte Stockholmshus, Lådkameran i Bandhagen, har inflyttning våren 2024.
Det behövs fler bostäder i Stockholm och vi har ett tydligt uppdrag att fortsätta bygga hyresrätter.
Nya arbetssätt för minskat klimatavtryck
Det blir allt mer akut att begränsa utsläppen av växthusgaser. Ett nytt bolagsövergripande mål att halvera utsläppen fram till 2030 har tagits fram. Det ställer nya krav på hela byggprocessen då de största utsläppen av koldioxid sker vid nyproduktion av bostäder.
Bolaget har varit med och tagit fram gränsvärden för klimatpåverkan från nyproduktionen, liksom klimatkrav i tidiga skeden av plan- och byggprocessen. Ett utvecklingsprojekt har startats för att säkra nya arbetssätt för att nå målet. Nya arbetssätt för både återbruk och materialval ska säkerställas med målet att minska utsläppen i alla led. För att nå de högt ställda målen kommer det krävas nytänkande i hela branschen.
Arbetet för att optimera och minska den totala energianvändningen i våra fastigheter med fokus på värme, ventilation och energisystem fortsätter. Sedan 2020 har Familjebostäder minskat energianvändningen med över 10 procent.
För att minska onödigt avfall i nyproduktion och för att öka återbruk har Familjebostäder etablerat en återbrukshubb för överblivna byggvaror. Under året utsågs också utvecklingsområdet Årstaberg till pilotprojekt inom cirkulärt byggande. Bolaget kommer att genomföra en mer omfattande återbruksinventering av befintliga byggnader som ska demonteras.
Under året har ytterligare 460 kvm solceller installerats på tre fastigheter och bolaget har nu totalt 7 700 kvm solcellsyta på 36 fastigheter med installerad effekt om 1 150 kWh. Årsproduktionen kommer uppnå 1 000 MWh i full drift.
Familjebostäders hyresgäster ska kunna lita på att vi är en hyresvärd som tar ansvar för att begränsa resursanvändningen och minska utsläppen.
Systematiskt trygghetsarbete ger resultat
Familjebostäder tar ansvar för att utveckla bostadsområden med utgångspunkten att den sociala sammanhållningen kan byggas stark. För att erbjuda bra boendemiljöer överallt investerar vi mest där behoven är som störst. Järva, Farsta och Rågsved har identifierats som bolagets tyngdpunktsområden.
Årets inleddes med en våldsvåg som påverkade framför allt Familjebostäders fastigheter i Söderort där trygghetsindex föll. Totalt ökade dock bolagets trygghetsindex för femte året i rad till 80,4 tack vare systematiska och förebyggande insatser. Resurser riktas till att förbättra belysning, säkra lås, portar, allmänna utrymmen och rusta upp utemiljöer. Otrygga platser identifieras för att systematiskt kunna byggas bort och göra områdena mer attraktiva. I Rinkeby ökade tryggheten från 74 till 76. Tensta ökade från 80 till 82.
Vi fortsätter också ett viktigt samarbete med det lokala föreningslivet för att erbjuda aktiviteter för barn och unga på loven. Dialog med hyresgäster förstärktes med fler bomöten och samråd kring nyproduktion och ombyggnation av våra fastigheter.
Det ska vara enkelt att bo hos oss – och det ska vara tryggt.
2023 är ett år då vi lyckats prestera både i en krävande nutid och samtidigt lyfta blicken och planera framåt med nya utmanande långsiktiga mål.
Ett stort tack till alla medarbetare som varje dag påminner mig om vårt viktiga uppdrag, som riktar sig både till dagens och morgondagens hyresgäster.
Jonas Schneider, vd Familjebostäder
Så skapar vi värde för stockholmarna
Familjebostäder är en av Stockholms största hyresvärdar. Genom att bygga och förvalta hyresrätter bidrar vi till utvecklingen av en hållbar stad. Våra hyresgäster ska kunna lita på att vi är en hyresvärd som tar ansvar för att minska vår klimatpåverkan och utveckla områden där den sociala sammanhållningen kan byggas stark.
Vårt uppdrag
Erbjuda hem
- Rättvis förmedling av lägenheter
- Trygghet, säkerhet och trivsel
- Inomhusmiljö
- Möjlighet att återvinna hushållsavfall
- Cykel- och bilpooler
Bygga och förvalta hus
- Bostadsförsörjning
- Bra underhåll
- Byggbuller och transporter
- Materialval och hantering av byggavfall
- Energianvändning
Utveckla stad
- Lokaler och mötesplatser
- Gårdar och utemiljöer
- Förenings- och fastighetssamarbeten
- Konstnärlig gestaltning
Familjebostäder är ett allmännyttigt bostadsbolag. Vårt övergripande syfte är att bidra med ett varierat utbud av attraktiva hyresbostäder och lokaler för Stockholms behov. Vi har ett långtgående samhällsansvar för både miljö, klimat och människors trygghet.
Hållbarhetsperspektivet är integrerat i bolagets affärsplan. En långsiktigt hållbar utveckling, både socialt, ekologiskt och ekonomiskt är nödvändig för att uppnå bolagets gemensamma mål. De fyra övergripande målområdena i affärsplanen berör ett eller flera av målen i Agenda 2030, FN:s globala agenda för hållbar utveckling.
Agenda 2030 – FN:s globala mål
Familjebostäder bidrar till att Stockholm ska vara en hållbar stad och på så sätt bidra till att nå FN:s globala mål, formulerade i Agenda 2030. I den här hållbarhetsrapporten kan du se vilka globala mål som är aktuella för bolagets verksamhet.
Mål och resultat
Stadsutveckling och förvaltningskvalitet
Stockholm fortsätter att växa och bristen på bostäder är fortsatt stor. För att stärka näringslivet i staden och fortsätta attrahera företag till Stockholm krävs en bostadsmarknad med goda möjligheter att hitta en bostad, både som ung, som tillfällig arbetskraft eller för den som vill etablera sig med familj i en ny stad.
För första gången står över 800 000 stockholmare i bostadskön. Därför fortsätter Familjebostäder att bygga nya hyresrätter, trots tuffare ekonomiska tider. Under 2023 flyttade nya hyresgäster in i över 350 av våra nyproducerade hyresrätter. Våra bostäder förmedlas rättvist via Bostadsförmedlingens gemensamma bostadskö i Stockholm. Under 2023 lämnade Familjebostäder 2 075 hyresrätter till Bostadsförmedlingen, jämfört med 1 826 lägenheter 2022.
Vi bidrar till följande mål i Agenda 2030: 10 Minskad ojämlikhet och 16 Fredliga och inkluderande samhällen.
| Mål 2023 | Utfall 2023 | |
|---|---|---|
| Antal färdigställda nya lägenheter | 315 | 351 |
| Serviceindex (%) | 85 | 82,1 |
| Överskottsgrad (%) | 46,4 | 46,2 |
Social hållbarhet och trygghet
Trygghetsarbetet har fortsatt med fokus på de områden där otryggheten är som störst. Brottsförebyggande åtgärder som skalskydd, bättre belysning och tryggare utemiljöer bidrar till att öka tryggheten. Trygghetsarbetet går hand i hand med den dagliga tillsynen – att aldrig låta otrygga miljöer stå utan åtgärd under en längre tid.
Över 100 husvärdar, reparatörer och drifttekniker är på plats i våra bostadsområden varje dag för att hjälpa till med stort och smått, så att både fastigheter, allmänna utrymmen och utemiljöer är i bra ordning. Vår nära förvaltning skapar grunden för trygghet och trivsel.
Det ska vara enkelt och tryggt att bo hos oss.
2023 inleddes med en våldsvåg i Söderort och många av Familjebostäders hyresgäster påverkades. Trots det ökade vårt övergripande trygghetsindex i den årliga kundenkäten för femte året i rad. Det område där tryggheten förbättrades mest var Järva, tack vare riktade insatser inom ramen för ett systematiskt utvecklingsarbete i linje med Stockholm stads Fokus Järva.
Vi bidrar till följande mål i Agenda 2030: 10 Minskad ojämlikhet och 16 Fredliga och inkluderande samhällen.
| Mål 2023 | Utfall 2023 | |
|---|---|---|
| Trygghetsindex (%) | 82 | 80,4 |
Klimat och miljö
När vi bygger nya bostäder är ambitionen att påverka klimat och miljö så lite som möjligt. Ett nytt bolagsövergripande mål att halvera koldioxidutsläppen till 2030 antogs hösten 2023. Ett utvecklingsprojekt med fokus på nyproduktion ska ta fram nya arbetssätt för att nå målet genom både effektivare resursanvändning och minskade utsläpp.
Sedan 2020 har energiförbrukningen i våra fastigheter minskat med över 10 procent. Insatser har gjorts på bred front för att optimera driften. Under 2023 installerades bland annat 22 000 termostater i lägenheter och 2 300 temperaturgivare. Ytterligare 464 kvm solceller installerades och vi producerade en miljon kWh solel under året.
Miljöstugor, cykelrum och bra kommunikationer ger våra hyresgäster möjlighet att göra miljömedvetna val. Vår strategi för mobilitet som inkluderar både cykel- och bilpool ska underlätta för våra hyresgäster att resa klimatsmart. Fyra nya elcykelpooler och tre nya bilpooler lanserades. Det pågår en satsning för att snabbt ge fler av våra hyresgäster möjlighet att ladda elbilar.
Familjebostäder klättrade till tredje plats bland fastighetsägare på årets Sustainable Brand Index, Europas största oberoende varumärkesstudie om hållbarhet. Där mäts varumärken utifrån hur hållbara svenska konsumenter upplever att de är, både utifrån miljöfrågor och socialt ansvar.
Vi bidrar till följande mål i Agenda 2030: 7 Hållbar energi för alla, 13 Bekämpa klimatförändringarna, 15 Ekosystem och biologisk mångfald.
| Mål 2023 | Utfall 2023 | |
|---|---|---|
| Energianvändning kWh/kvm (Atemp) | 102 | 102,6 |
| Utsläpp koldioxid (ton CO2e) | 17 000 | 16 606 |
| Andel hushåll med tillgång till matavfall (%) | 90 | 85 |
Ledarskap och medarbetarskap
Vi vill vara en attraktiv arbetsgivare och arbetar strategiskt med kompetensförsörjning för att attrahera, rekrytera, motivera och utveckla våra medarbetare. Genom satsningar på ledarskap, medarbetarskap och företagskultur bibehåller och säkerställer vi vår ambition att vara ett föredöme bland ledare inom Stockholms stads koncern.
Under 2023 fortsatte vi att modernisera våra arbetsplatskontor och införa nya processorienterade arbetssätt. Mer varierade arbetsytor på kontoren underlättar samarbetet inom och mellan kontoren och ger medarbetare en större flexibilitet och ökad helhetssyn på verksamheten. Samtidigt effektiviserar vi våra kontorsytor rejält. Målet är en god arbetsmiljö som bjuder in till gemensamt arbete över de organisatoriska gränserna.
Vi bidrar till följande mål i Agenda 2030: 5 Jämställdhet, 8 Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt.
| Mål 2023 | Utfall 2023 | |
|---|---|---|
| Medarbetarskapsindex (%) | 86 | 85 |
| Ledarskapsindex (%) | 86 | 87 |
Väsentliga hållbarhetsfrågor
Samhällsnytta
Fokusområde: Familjebostäder är ett allmännyttigt bostadsbolag med ett viktigt samhällsuppdrag – att bidra till en hållbar och affärsmässig utveckling av bostadsmarknaden i Stockholm. Ansvarstagande, transparens, trygghet och inkludering är ledord i utvecklingsarbetet.
Affärsmål: Antal färdigställda lägenheter, Serviceindex, Överskottsgrad, Trygghetsindex.
Vårt bidrag till Agenda 2030: 10 Minskad ojämlikhet, 11 Hållbara städer och samhällen, 12 Hållbar konsumtion och produktion.
Trygghet
Fokusområde: Utföra trygghetsskapande åtgärder i husens gemensamma utrymmen och omkringliggande utemiljö. Samarbeten och samverkan med andra parter är en framgångsfaktor.
Genomföra så kallade trygghetspaket och säkerhetslösningar med stärkt skalskydd, kameror och ljudstörare mm.
Affärsmål: Trygghetsindex.
Vårt bidrag till Agenda 2030: 10 Minskad ojämlikhet, 16 Fredliga och inkluderande samhällen.
Minskad miljö- och klimatpåverkan
Fokusområde: Minska bolagets klimat- och miljöpåverkan genom bland annat driftoptimering av våra fastigheter, minskad energianvändning, byggmaterial med lägre klimatavtryck och minskad mängd byggavfall. Tydliggöra klimat- och miljöarbetet för att öka medvetenhet och skapa delaktighet.
Affärsmål: Energianvändning, utsläpp koldioxid, andel hushåll med tillgång till matavfallsinsamling.
Vårt bidrag till Agenda 2030: 7 Hållbar energi för alla, 13 Bekämpa klimatförändringarna, 15 Ekosystem och biologisk mångfald.
Medarbetarskap
Fokusområde: Arbeta med strategisk kompetensförsörjning för att attrahera, rekrytera, introducera och utveckla befintliga och nya medarbetare.
Affärsmål: Medarbetarupplevelse, Ledarskapsindex.
Vårt bidrag till Agenda 2030: 5 Jämställdhet, 8 Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt.
Systematiskt arbete mot fusk
Efterfrågan på bostäder i Stockholm är fortsatt hög och det är viktigt att våra hyresrätter förmedlas till stockholmarna på ett rättvist sätt. Våra policyer, riktlinjer och vår uppförandekod tydliggör våra krav och förväntningar på egna medarbetare och samarbetspartners.
Avslutade utredningar om olaga andrahand
375
Påbörjade utredningar av olaga andrahand
324
Friställda lägenheter till följd av utredningar om olaga andrahand
136
Uppsagda avtal avseende oriktiga hyresförhållanden som hänskjutits till hyresnämnden
22
Socialt ansvar och mänskliga rättigheter
Våra arbetsplatser ska präglas av bra arbetsmiljö och följa arbetsrätten. Vi strävar efter att minimera fusk och korruption. Vi följer högt ställda miljökrav och ökar takten i klimatomställningen. Affärsplanen med de fyra målområdena: stadsutveckling och förvaltningskvalitet, social hållbarhet och trygghet, klimat och miljö samt ledarskap och medarbetarskap vägleder bolaget i det arbetet.
Utifrån lagstiftning och regelverk har vi tagit fram ett antal policys och riktlinjer för att konkretisera bolagets förväntningar på varje medarbetare gällande uppförande, antikorruption och representation. I uppförandekoden för leverantörer tydliggörs våra krav på samarbetspartners och leverantörer.
I introduktionsutbildningen för nyanställda får varje medarbetare en genomgång av våra viktigaste styrdokument. Det finns också ett antal obligatoriska utbildningar inom områden som informationssäkerhet, dataskydd samt trygghet och säkerhet.
Ett tryggt hem är ett grundläggande behov och en grundpelare bland de mänskliga rättigheterna. Familjebostäder har en viktig roll för att bidra till en bostadsmarknad i Stockholm där alla ska kunna bo bra. En ansvarsfull uthyrning genom Bostadsförmedlingen, med tydliga, transparenta och rimliga krav på blivande hyresgäster, bidrar till en mer rättvis bostadsmarknad i Stockholm.
Vi ställer krav i upphandlingar och arbetar för att motverka fusk på byggarbetsplatser genom vårt medlemskap i Rättvist byggande.
En korrekt och rättvis uthyrning
Ingen ska diskrimineras i sin kontakt med oss och våra bostäder ska fördelas rättvist. Vi motverkar svartkontrakt och olaga andrahandsuthyrning genom det systematiska arbete som bedrivs i bosociala gruppen. 2023 friställde vi totalt 136 lägenheter tack vara utredningar av olaga andrahand.
Familjebostäders hyresrätter förmedlas av Bostadsförmedlingen i Stockholm. Bostäderna förmedlas efter kötid genom ett transparent och rättvist system. Utöver det behöver hyresgästen uppfylla ett antal kriterier för att kunna teckna ett hyreskontrakt. Kriterierna är bland annat till för att säkerställa att hyresgästen har rätt till en hyresrätt och att personen har råd att betala hyran.
För att vara säker på att alla kontroller har genomförts i uthyrningsprocessen är det alltid två uthyrare som granskar, där den ena intygar att rutinerna följts. Bostadsenheten arbetar aktivt med att se över och utveckla sina arbetssätt för att upprätthålla såväl en hög kvalitet som en säker uthyrningsprocess.
Särskild uppföljning av lägenhetsbyten
Lägenhetsbyten är ett känt riskområde. Det behövs väl fungerande rutiner för att upptäcka felaktiga byten. Under året har det genomförts en fördjupad granskning av genomförda och godkända byten under en utvald period. Resultatet visar att dokumentation och rutiner kan utvecklas för att öka den interna kontrollen ytterligare. Mot bakgrund av granskningen har den aktuella enheten tagit fram en åtgärdsplan som sträcker sig till 2024.
Rättvist byggande
Familjebostäder är verksam i en bransch med stora projekt och långa värdekedjor där stockholmarna är slutkund. Det finns risk för mutor och korruption i värdekedjan och byggbranschen är en utsatt marknad. Familjebostäder är medgrundare till initiativet Rättvist byggande som syftar till att minska risken för att människor ska utnyttjas och att oärliga företag ska tjäna pengar på felaktiga grunder.
Rättvist byggande är ett proaktivt och strukturerat arbetssätt för att motverka kriminalitet och osund konkurrens på byggarbetsplatser. Det innebär att det ställs krav vid upphandling, att det genomförs kontroll och granskning av hela kedjan av underentreprenörer samt att det sker oannonserade arbetsplatskontroller med uppföljning och avvikelsehantering vid kontraktsbrott och lagbrott. Utöver det får våra medarbetare stöd i form av utbildning.
Rättvist byggande är ett föreningssamarbete mellan fastighetsbolag i Stockholms stad, ett flertal tillsynsmyndigheter och branschorganisationer: Familjebostäder, Micasa, SISAB (Skolfastigheter i Stockholm), Stockholmshem och Svenska Bostäder samt Ekobrottsmyndigheten, gränspolisen, Skatteverket, Arbetsmiljöverket, Stockholms Byggmästareförening och Fair Play Bygg. Sedan förra året är branschorganisationen Byggherrarna huvudman.
Familjebostäder är med i Rättvist byggande sedan 2017. Rättvist byggande är en modell där byggherrar genom samverkan skyddar varandra från risker kopplat till kriminalitet och arbetsrättsliga brister i byggprojekt. Modellen består i grunden av fyra delar: föranmälan av underentreprenörer (UE), arbetsplatskontroller, kommunikation samt uppdaterade krav och avtalsvillkor.
Under 2023 genomfördes totalt åtta arbetsplatskontroller på Familjebostäders byggarbetsplatser. Kontrollerna resulterade i följande avvikelser:
| Andel oanmälda underentreprenörer | 21,6% |
Andel av totala antalet kontrollerade företag på arbetsplatser som inte varit föranmälda och registrerade hos Rättvist byggande.
| Andel avvikelse ID06 | 1,3% |
Andel av totala antalet kontrollerade personer som saknat giltigt ID06-kort vid arbetsplatskontroller.
| Andel avvikelse ID-handling | 5,2% |
Andel av totala antalet kontrollerade personer som saknat giltig ID-handling vid arbetsplatskontroller.
| Andel avvikelse tillstånd (Rätt att arbeta i Sverige) | 0,4% |
Andel av totala antalet kontrollerade personer som inte kunnat styrka sin rätt att arbeta i Sverige eller som verifierats inte har rätt att arbeta i Sverige av Migrationsverket.
| Andel brister inhägnad | 62,5% |
Andel av byggarbetsplatser som har någon form av brist i inhägnaden.
Varje byggarbetsplatskontroll sammanfattas i en rapport som skickas till ansvarig på Familjebostäder. Av rapporten framgår hur många företag samt personer som kontrollerats samt åtgärder kopplat till respektive avvikelse.
Hållbar leverantörskedja
Familjebostäder köper varje år produkter och tjänster för drygt 2,6 miljarder och hållbarhet är en viktig del i vår inköpsprocess. Den kategoristyrda inköpsprocessen som bolaget följer, skapar goda förutsättningar för hållbara inköp och effektiva avtalsuppföljningar som utgår från ett nära samarbete mellan bolagets avdelningar och enheter.
Alla som företräder våra leverantörer, såväl medarbetare som entreprenörer, är med och påverkar hur vårt bolag uppfattas. För att säkerställa ett förtroendefullt och enhetligt bemötande har bolaget tagit fram riktlinjer för uppträdande hos kund, som ska följas av samtliga entreprenörer. Får vi kännedom om ett dåligt uppförande agerar vi omgående.
I upphandlingarna ställer bolaget krav för att minska negativa effekter på miljö och social hållbarhet. Det ställs exempelvis krav på ett aktivt miljöarbete i enlighet med ISO 14001:2015 eller motsvarande genom byggvarubedömningen, på socialt ansvarstagande som att leverantören ska erbjuda goda arbets- och anställningsvillkor fria från diskriminering samt tillhandahålla praktikplatser och tillfälliga anställningar. Det sistnämnda sker i samverkan med Arbetsmarknadsförvaltingen. Upphandlingar sker enligt lagen om offentlig upphandling (LOU).
Regelbunden bevakning av leverantörer
Familjebostäder är en stor inköpare av varor och tjänster, främst inom byggentreprenad, drift och underhåll. Bolaget gör regelbundet seriositetskontroller och är även anslutet till en automatiserad bevakningstjänst där våra aktiva leverantörer kontrolleras regelbundet mot bland annat Skatteverket, Bolagsverket och Svensk Handel. Avvikelser flaggas upp internt och hanteras löpande vid behov.
Anti-korruption och visselblåsning
Familjebostäder har etablerade arbetssätt för att minska risken för fusk och oegentligheter. De största riskerna kopplat till korruption är mottagande av otillbörlig förmån (att ta emot muta). Det kan uppstå i situationer med såväl hyresgäster som leverantörer. Risken för tagande av muta lyfts fram som en oönskad händelse i bolagets väsentlighets- och riskanalys.
Stockholms stads riktlinjer om mutor och representation har förtydligats i bolagets riktlinjer för intern och extern representation och finns på intranätet. Bolagets chefer uppdateras årligen om gällande regler i samband med ledarforum. Inga gåvor tas emot av leverantörer, vilket kommuniceras via en hälsning inför julen – både externt till alla leverantörer och internt till alla medarbetare.
Stockholms stad införde en visselblåsarfunktion som är gemensam för stadens förvaltningar och bolag. Genom funktionen kan anställda på bolaget rapportera missförhållanden och oegentligheter inom bolaget. Det kom inte in några anmälningar mot Familjebostäder under året.
Kontroll av leverantörer
Familjebostäder har under hösten genomfört den årliga leverantörsuppföljningen där vi bland annat undersöker hur ändamålsenliga våra avtal är, hur bra vi är som beställare och samarbetspartner.
Omkring 30 procent av våra avtalsleverantörer svarade på frågor om exempelvis beställningar, leverans- och avtalsvillkor. Resultatet visar att 81 procent av leverantörerna som svarat bedömer kvaliteten på beställningar från oss som bra eller mycket bra, 88 procent uppfattar vår tillgänglighet och kommunikation under pågående leverans som bra eller mycket bra. 76 procent anger att avtalets utformning är väl fungerande. Resultatet från uppföljningen diskuteras med avtalsansvariga på bolaget som i sin tur ska ha en dialog direkt med leverantörerna. Utöver den riktade uppföljningen av avtal och krav följer bolaget årligen upp ställda miljökrav.
Bolaget har en automatiserad funktion där fakturor över 500 000 kronor kontrolleras för att säkerställa att summan är korrekt innan fakturan betalas. Fakturor med kostnader som är svåra att bedöma om de är avdragsgilla kontrolleras på samma sätt. Exempelvis representation, medlemsavgifter, konferenser och liknande. Dessa fakturor granskas manuellt för att säkra att regelverk och lagstiftning efterlevs.
Samtliga betalningar passerar dessutom en automatiserad bevakningstjänst som kontrollerar att leverantören sköter sig och sina åtaganden och för att förhindra felaktiga betalningar, dubbelbetalningar och bluffakturor. Under året har vi adderat våra lokalhyresgäster till bevakningstjänsten i syfte att tidigt få en signal om lokalhyresgästen har hamnat i en svår ekonomisk situation.
Ett jämställt bolag utan diskriminering
Familjebostäder har ett aktivt arbete för jämställdhet, icke-diskriminering och mångfald. Genom systematiska riskbedömningar arbetar vi förebyggande och får en helhetsbild över bolagets arbetsmiljörisker och vilka åtgärder som behövs.
Vi ska motverka kränkande särbehandling och sexuella trakasserier på arbetsplatsen, i kontakten med våra kunder och i samarbeten med externa aktörer. I den årliga hyresgästenkäten ställer vi frågor om upplevd diskriminering. Av dem som besvarade frågan i årets enkät uppgav drygt 84 procent att de inte upplevt sig diskriminerade i kontakt med Familjebostäder. Fyra procent upplevde att de hade diskriminerats medan resterande svarade vet ej. Svaren på årets enkät skiljer sig inte märkbart från tidigare år. Vi ser på de kommentarer som hyresgästerna lämnat till oss att diskriminering tolkas på olika sätt. Vårt mål är alltid att ingen ska uppleva sig diskriminerad i kontakten med oss.
Bolagets riktlinjer mot kränkande särbehandling beskriver hur anmälan och hantering av avvikelser på arbetsplatsen ska hanteras. Riktlinjerna finns tillgängliga för alla medarbetare på intranätet. Bolagets arbetsmiljöansvarige är därtill kontinuerligt ute och pratar med medarbetare och chefer.
Företagskulturen är en viktig del i att få medarbetare att våga lyfta utmaningar och utsatthet. Vi eftersträvar en kultur där medarbetarna känner sig trygga att berätta om agerande som strider mot vår värdegrund. I årets medarbetarenkät frågade vi efter medarbetarnas upplevelser och kunskap om lika rättigheter och möjligheter. Resultatet visar att 92 procent av alla medarbetare vet var de ska vända sig om de utsatts för någon form av kränkande särbehandling, sexuella trakasserier eller repressalier. Resultatet ökade med sex procentenheter jämfört med föregående år.
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Andel medarbetare utbildade i antikorruption (%) | 100 | 100 |
| Andel kontrollerade kontrakt vid bostadsuthyrning (%) | 5* | i.u |
| Antal påbörjade utredningar av olaga andrahand | 324 | 239 |
| Antal avslutade utredningar av olaga andrahand | 375 | 259 |
| Antal friställda lägenheter till följd av utredningar om olaga andrahand | 136 | 115 |
| Antal uppsagda avtal avseende oriktiga hyresförhållanden som hänskjutits till hyresnämnden | 22 | 47 |
| Total inköpsvolym (mdkr) | 2,6 | 2,75 |
| ** Under 2023 ersattes denna kontroll av en fördjupad kontroll av godkända lägenhetsbyten. |
Riskområden
Sociala förhållanden
Riskbeskrivning: Uthyrning av lägenheter
Riskhantering: Rutiner och kontroll av att dessa följts innan nytt avtal tecknas.
Riskbeskrivning: Oriktiga hyresförhållanden
Riskhantering: Rutiner och kontroller vid lägenhetsbyten. Registerkontroll och hembesök vid misstanke om olovlig andrahandsuthyrning.
Mänskliga rättigheter
Riskbeskrivning: Arbetsförhållanden hos leverantörer (svart arbetskraft)
Riskhantering: Vi är medlemmar i Rättvist byggande som arbetar för att motverka kriminalitet och osund konkurrens på byggarbetsplatser.
Riskbeskrivning: Diskriminering
Riskhantering: Bolaget har ett värdegrundsarbete och rutiner för att undvika diskriminering.
Antikorruption
Riskbeskrivning: Mottagande av muta och jävssituationer
Riskhantering: Interna riktlinjer som tydliggör hur vi ska agera i olika situationer. Vi säger nej till alla typer av gåvor. Information till leverantörer om att vi inte tar emot gåvor.
Riskbeskrivning: Bluffakturor
Riskhantering: Automatisk attestfunktion och extrakontroller på utvalda konton.
Ingen ska diskrimineras i sin kontakt med oss och våra bostäder ska fördelas rättvist. Vi motverkar svartkontrakt och olaga andrahandsuthyrning genom det systematiska arbete som bedrivs i bosociala gruppen. 2023 friställde vi totalt 136 lägenheter tack vara utredningar av olaga andrahand.
En stabil ekonomi i en utmanande tid
En långsiktig stabil ekonomi är en förutsättning för en hållbar fastighetsportfölj och bra service till våra hyresgäster. Under året fortsatte drift- och finansieringskostnaden att öka, vilket medförde högre direktavkastningskrav och en följd av detta är lägre fastighetsvärden. En god finansiell ställning prioriteras för att se till våra hyresgästers behov på lång sikt.
Ekonomiska förutsättningar
Verksamheten bedrivs utifrån affärsmässiga principer enligt lagen om allmännyttiga kommunala bostadsbolag (2010:879). Bolagets ekonomiska värde genereras av hyresintäkter och värdet på våra fastigheter. Fastigheterna är en del av stadens och stockholmarnas samlade förmögenhet. Genom utveckling av våra befintliga fastigheter, tillkommande driftnetto genom nyproduktion, en stark balansräkning och goda hyresgästrelationer skapas förutsättningar för att bygga och förvalta attraktiva hyresrätter och ge god service till våra hyresgäster.
| Fastighetsbeståndet (mnkr) | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Verkligt värde vid årets början | 48 947 | 51 148 |
| Köp | 195 | 0 |
| Försäljning | 0 | 0 |
| Investeringar i nyproduktion | 1 022 | 1 143 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 422 | 534 |
| Orealiserade värdeförändringar | -3 453 | -3 878 |
| Verkligt värde vid årets slut | 47 133 | 48 947 |
Fastigheternas värde och värdeförändring
En del av bolagets ekonomiska värde avser marknadsvärdet i fastighetsbeståndet. Fastigheterna värderas varje år genom en så kallad samordnad värdering enligt kassaflödesmetoden. Marknadsvärdet per 31 december 2023 uppgick till 47 133 mnkr (48 947) inklusive investeringar i pågående ny- och ombyggnation. I marknadsvärdet ingår även internt värderade byggrätter motsvarande 99 mnkr.
Den totala värdeminskningen för portföljen uppgick till 6,8 %. Årets lägre bedömda marknadsvärde förklaras med höjda direktavkastningskrav för både lokaler och bostäder. Direktavkastningskraven för bostäder höjdes i ytterområdena med cirka 30 punkter och i mera centrala områden är höjningen ungefär 20 punkter. Den orealiserade värdeförändringen minskade till 26 435 (29 130) mnkr. Investeringar i befintligt bestånd påverkade värdet med 0,9 (1,0) procent och motsvarande siffra för nyproduktion uppgick till 2,1 (2,2) procent. Genomsnittlig initial direktavkastning för hela beståndet uppgick till 3,3 (2,9) procent.
| (mnkr) | Nyproduktion | Befintligt bestånd | Byggrätt | Totalt |
|---|---|---|---|---|
| Värde vid årets början | 2 098 | 46 795 | 54 | 48 947 |
| Köp | 0 | 96 | 99 | 195 |
| Försäljning | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Investeringar | 1 022 | 422 | 0 | 1 444 |
| Orealiserade värdeförändringar | -162 | -3 296 | 05 | -3 453 |
| Verkligt värde vid årets slut | 2 958 | 44 017 | 158 | 47 133 |
| Värdeförändring (%) | -5,2 | -7,0 | 3,7 | -6,8 |
Avkastning och ekonomisk utveckling
Bolagets mål är en effektiv förvaltning tillsammans med en god och långsiktigt hållbar totalavkastning i nivå med andra liknande fastighetsägare. Effektiviteten i vår fastighetsförvaltning mäts genom överskottsgraden, det vill säga driftöverskottet i förhållande till våra intäkter. Överskottsgraden uppgick till 46,2 (46,3) procent.
Verksamhetens och enskilda fastigheters ekonomiska utveckling följs upp varje år utifrån totalavkastning, det vill säga direktavkastning plus värdeförändring. Bolagets totalavkastning, uppgick 2023 till -4,4 (-5,6) procent till följd av lägre fastighetsvärden i beståndet. Avkastning på det totala kapitalet uppgick till 1,5 (1,9) procent. Nedgången förklaras av nedskrivningar på fastigheter.
En god lönsamhet är en förutsättning för att upprätthålla och utveckla vår förvaltningskvalitet, underhålla befintligt fastighetsbestånd, producera nya bostäder och genomföra ombyggnationer. Den senaste tidens kostnadsutveckling förväntas påverka bolagets framtida lönsamhet negativt då det kommer bli utmanande att fullt ut kompensera för utvecklingen genom hyresjusteringar och kostnadsbesparingar. För att långsiktigt bibehålla lönsamheten krävs fokus på såväl hyresintäkter samt en kostnadseffektiv verksamhet.
Av bolagets redovisade resultat efter skatt om 78 mnkr föreslås en utdelning om o (0,6) mnkr i enlighet med Allbolagsstiftningen 3§. Det innebär att hela resultatet stannar i bolaget för att investeras i nya och befintliga bostäder.
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Direktavkastning (%) | 2,4 | 2,2 |
| Värdeförändring (%) | -6,8 | -7,8 |
| Totalavkastning (%) | -4,4 | -5,6 |
Investeringar i egna fastigheter
Den övergripande ambitionen är att ha en långsiktigt hållbar fastighetsportfölj. Lönsamma investeringar i nyproduktion, som skapar värdetillväxt, är en av förutsättningarna för att kunna möta det underhållsbehov som finns i det befintliga beståndet. Att utveckla fastighetsportföljen genom att investera i ny- och ombyggnation är i sig också en del av bolagets uppdrag och strategi för att bidra till bostadsförsörjningen i Stockholm. Investeringsvolymen är fortsatt hög och uppgår till 1 022 (1 143) mnkr i nyproduktionen och 422 (534) mnkr i ombyggnad samt underhåll. Investeringar i nyproduktion och ombyggnad sker till marknadsmässiga avkastningskrav. Familjebostäder investerar löpande i befintligt fastighetsbestånd för att bibehålla fastigheternas värde och för att tillgodose hyresgästernas behov. När vi underhåller våra fastigheter prioriterar vi de insatser vi gör utifrån myndighetskrav, energibesparingsåtgärder och åtgärder som ökar tryggheten i våra bostadsområden. Investeringar i befintligt bestånd finansieras genom bolagets kassaflöde från den löpande verksamheten. Högre finansieringskostnader innebär ett minskat kassaflöde och försvårar en hög investeringsvolym kommande år.
Förvärv och försäljningar
Under första kvartalet 2023 förvärvades två fastigheter i Årstaberg. Förvärvet skedde genom köp av bolag. Inga försäljningar skedde under året.
Finansiering
Att äga, förvalta och utveckla fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet. Bolaget ska uppfylla ägarnas förväntan på en god avkastning tillsammans med en finansiellt stabil verksamhet. Verksamheten finansieras med eget kapital och med trygg finansiering genom lån via Stockholms stads internbank. Bolagets finansieringskostnader ökade under 2023 till följd av stigande räntor. Familjebostäder har en god finansiell ställning och står på en stabil grund med justerad soliditet 66,9 (68,8) procent och 20,0 (17,6) procent belåningsgrad, vilket skapar förutsättningar för fortsatt tillväxt. Rådande marknadsförutsättningar utmanar möjligheten till lönsamma och hållbara investeringar i nya bostäder.
Hyresutveckling och driftnettoutveckling
Hyresutvecklingen för bostäder förhandlas årligen centralt med Hyresgästföreningen. 2023 höjdes hyran i genomsnitt med 4,45 % från den 1 januari, vilket motsvarar en hyreshöjning på 445 kronor per månad för en medelstor lägenhet på 65 kvm.
Hyresförhandling avseende hyror 2024 påbörjades under hösten. En överenskommelse kunde inte nås och ärendet lämnades över till Hyresmarknadskommittén.
Driftskostnaderna uppgick till 1 021 mnkr (920). Ökningen avsåg främst ökade kostnader för taxebundna kostnader. Driftnettot, som tar hänsyn till direkta fastighetsrelaterade intäkter och kostnader exklusive avskrivningar och räntekostnader, utvecklades positivt till följd av ökade hyresintäkter från nyproducerade lägenheter och uppgick till 1 133 (1 052) mnkr. Familjebostäders bostadsbestånd är fullt uthyrt.
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Årets resultat efter skatt (mnkr) | 78 | 251 |
| Direktavkastning (%) | 2,4 | 2,2 |
| Avkastning på totalt kapital (%) | 1,5 | 1,9 |
| Synlig soliditet (%) | 52,2 | 54,2 |
| Justerad soliditet (%) | 66,9 | 68,8 |
| Marknadsvärde (mnkr) | 47 133 | 48 947 |
| Driftnetto (kr/m2) | 747 | 706 |
02. Vårt samhällsuppdrag
Nu går vi vidare till nästa kapitel
